日期：2025-09-17 05:41:50
根据国家统计局公布的数据，今年8月份，一线城市新房、二手住宅销售价格继续齐齐下降。其中，新房销售价格环比下降0.1%，二手住宅销售价格环比下降1.0%。
二线城市的降幅更为明显，新房价格格环比下降0.3%，二手房价格环比下降0.6%。二线城市二手房价格继续降幅扩大。
今年2-3月一线城市的二手房价格曾短暂上扬，但随后卖方挤压，价格又进入下跌区间。目前北京二手房连续5个月下跌，上海、广州连续下跌4个月，深圳连续下跌6个月。跌得最多的广州，8月份同比去年已经跌掉了6.2%。
二手房比新房更能准确衡量市场情绪。但新房有自己的优势：供给结构调整更快，核心区房子好卖，开发商就多开核心区的项目。一线城市市场更有韧性，开发商就转向一线城市拿地。
因此，在统计数据上，新房和二手房的波动存在比较大的差异。比如上海，由于核心区大力供应新地块、新项目，核心区替代外环成为成交主力之后，上海新房价格已经连续38个月环比上涨。但其二手房的整体价格处于下跌之中，今年8月的数据：同比下跌2.6%。
一线城市新房的价格比二手房更有韧性，跟供给结构息息相关。
由于新房市场具有更强的“计划性”，以及集中度，而二手房是一个供给十分分散、买卖双方充分竞争的市场，供需博弈决定了市场的长期走势，由此判断，未来一线城市的新房、二手房分化将会加剧，变成两个独立市场。
影响新房市场走势的关键因素是土地供应、开发企业资金、交易量。
在土地方面，受房企实力差距拉大影响， 土地市场集中度越来越高。根据克而瑞地产研究数据，2025 年 1-8 月，房地产行业集中度持续提升，TOP10 房企新增货值占百强房企总量的 70%，市场格局进一步向头部集中。
以北京为例，2025 年上半年，北京共成交宅地22 宗，中建系斩获7 宗，占比近1/3。
新增供给向大房企集中，一方面会带来区域性的供给垄断，另一方面，大房企的投资策略趋同，都倾向于开发高端产品或改善型产品，导致新房市场走向高端化。
供给结构的快速转变，实际上会打破统计数据的连续性，让房价、成交量数据出现局部失真。表面上看，上海、北京等城市的新房价格下降不多，甚至出现上涨，但不同区域的市场参与者真实感受差别很大。
从这个角度来说，一线城市新房市场在过去4年中，经历的是一次小房企、民营房企的产能出清，以及郊区市场的结构性下滑。这两点是构成一线城市房价更有韧性的重要因素。
经历低信用、低资金实力的房企产能出清之后，一线城市现有的企业玩家的市场压力已经明显下降。
统计局的数据显示，2025年1—8月份，房地产开发企业到位资金64318亿元，同比下降8%。降幅比去年同期减缓了12.2个百分点。
考虑到目前国内贷款对头部央国企开绿灯，以及房企的房屋新开工面积继续同比下降19.5%（1-8月份），2025年前8个月房企房屋新开工面积39801万平方米，只有5年前同期的28.4%，远高于到位资金降速（45.1%），推测重点城市主流房企的资金压力已经开始减弱，除个别在区域市场库存压力较大的房企之外，整体上企业的降价清库存压力已经得到缓解。
中信建投最新的分析报告表示，房企积极补仓核心城市，土地市场回暖，新房销售规模筑底步入尾声。今年以来商品房销售量价仍在调整，但土地市场率先企稳，前8个月百强房企合计拿地金额达7235亿元，同比增长31%，整体投资强度为32.5%，较去年全年上升6.8个百分点，优质房企业绩率先企稳，房企拿地信心明显提升。
58安居客研究院院长张波认为，8月全国房地产市场延续分化调整态势，一线城市新房价格降幅已现收窄迹象，这种企稳信号与政策持续发力密切相关，尤其是一线城市陆续放宽外围限购、降低房贷利率。但三线城市供应过剩，库存压力大，且市场自我调节能力有限。
但二手房的走势并不一样，成交量出现企稳迹象，价格却持续下探。
二手房市场的供给双方均以个人为主要参与者，博弈更加激烈，价格下拉的惯性更大。
由于资产的负效应，个人买家怕买贵，会倾向于选择最低价成交。个人房源为主的供给分散化，也会加剧比价效应，更容易产生踩踏。
与此同时，头部房企去杠杆已经接近尾声，但居民个人去杠杆的过程还没有收缓迹象。根据央行发布的数据，今年前8月人民币贷款增13.46万亿元。其中，企事业单位贷款增12.22万亿元，住户中长期贷款（房贷）增1.08万亿元。在新增贷款中，企事业单位占比90.78%，个人住房贷款仅占8.02%。
今年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了1078.33亿元。
考虑到目前贷款买房首付比例已经降至2008年以来的新低，个人买房可动用的贷款比例更高，说明社会实际的买房意愿减弱要大于贷款下降反映出的下降幅度。
房价租金比抬高会刺激个人购房者的入市意愿，但最近北京等城市的租金价格也出现了明显的下滑迹象，这个原因也会推迟部分人的购房计划。
据我爱我家监测统计，2025年8月，我爱我家北京住房租赁市场整租交易中，每平米平均租金与每套平均租金环比均有所下跌，环比跌幅略见明显；租金同比持续下跌。
北京住房租赁整租月租金指数走势，数据来源：我爱我家
最近，高盛的一份报告预测，如果想要房地产市场止跌回稳，2026年需额外售出约2.1亿平方米的房子，根据房贷宽松力度（如降低利率、延长还款期限等），填补一线/二线城市新增销售所需购房补贴总额可能达2000亿-6000亿。房贷政策还需要进一步宽松。
高盛的另一个观点和很多人的直觉印象不同，高盛认为，中国家庭在抵押贷款新增总额/净额方面仍有超过50万亿至20万亿人民币的提升空间，这足以支撑65万亿人民币的新房销售量。
也就是说，个人买房实际上仍有加杠杆的空间，但在一线城市，55%的户籍家庭拥有约1.5倍的住房供给比，而45%的非户籍家庭仅有0.1倍住房供给比等不平衡因素制约了房地产市场的回温。
备注：文中高盛报告内容来源于“finn的投研记录”翻译
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